Моделі масової оцінки житлової нерухомості

Abstract

UK: Індивідуальна оцінка нерухомості – це традиційний підхід, який передбачає проведення певних оцінювальних процедур для кожного об'єкта оцінки. Саме така оцінка забезпечує найбільшу точність визначення вартості. Та, на жаль, ця методика непридатна для оцінення одночасно великої кількості об’єктів нерухомості, наприклад, із метою оподаткування. В таких випадках альтернативою стає масова оцінка, методика якої дозволяє виконувати таку роботу.Вона заснована на автоматизованій обробці за певними моделями великого обсягу даних про об’єкти нерухомості, про ринок нерухомості, містобудівні умови, географічні характеристики та інші фактори, що впливають на вартість нерухомості. Масова оцінка широко застосовується у світі, визначалась Міжнародними стандартами оцінки, але, на жаль, не сприймається фахівцями, яких залучає наша влада до розроблення методик та порядків оцінювання в Україні з мотивацією відсутності необхідних даних. Мета роботи – довести можливість та доцільність застосування масової оцінки нерухомості включно із земельними ділянками з метою оподаткування на основі розроблення моделей відповідно до умов національного ринку. Це включає аналіз ринку та нерухомості, визначення необхідних критеріїв оцінки, розробку моделей для визначення вартості об'єктів нерухомості. Методика. Застосовано методологію статистичного аналізу, а саме метод кореляційно-регресійного аналізу та метод паралельних перетинів для масової оцінки житлової нерухомості в одному з районів м. Дніпро. Наукова новизна. Розроблено моделі масової оцінки житлової нерухомості з метою оподаткування на основі виконаного аналізу впливовості факторів її цінності, які реалізовані у Соборному районі м.Дніпро. Практична значущість. Внесення до державного реєстру нерухомості даних про оцінювальну вартість за результатами масової оцінки вирішує низку важливих економічних, управлінських та правових проблем, а саме відкриває шлях до застосування адвалорної системи оподаткування для справедливого нарахування податків та сплати до бюджету, інших обов’язкових платежів, підвищує стабільність банківської системи, яка неодноразово потерпала від неналежної оцінки застави нерухомості, забезпечує фінансовий облік даних для визначення справедливої вартості під час переоцінки активів, сприяє прийняттю ефективних управлінських рішень у бізнесі, забезпечує ефективне використання нерухомості у суспільстві та може застосовуватися з іншою метою у разі відкритого доступу до цієї інформації реєстру відповідно до досвіду провідних країн світу. Результати. Розроблено та апробовано моделі масової оцінки житлової нерухомості з метою оподаткування на основі методів статистичного аналізу та визначених за результатами дослідження критеріїв цінності. Отримані результати тестування моделей дають підстави до розроблення методики, яка дозволяє отримати логічно зрозумілі результати та може бути запроваджена у практичне використання як із метою оподаткування, так і в різних інших цілях.

EN: Individual real estate appraisal is a traditional approach that involves carrying out certain appraisal procedures for each appraised object. It is this assessment that provides the most possible accuracy in determining the value. Unfortunately, this technique cannot be used to evaluate a large number of real estate objects at the same time, for example, for taxation purposes. In such cases, an alternative is a mass appraisal, the technique of which allows for the simultaneous appraisal of a large number of properties. It is based on the automated processing according to a certain algorithm of a large volume of data on real estate objects, on the real estate market, urban planning conditions, geographical characteristics and other factors affecting the value of real estate. Mass assessment is widely used in the world, defined by the International Valuation Standard, but unfortunately it is not accepted by specialists who are involved by the Ukrainian authorities in the development of assessment methods and procedures with the motivation of the lack of necessary data.The purpose of the workis to prove the possibility and expediency of applying a mass assessment of real estate, including land, for the purpose of taxation on the basis of its adaptation to the conditions of the national market. This includes determining the necessary evaluation criteria, developing models and algorithms for determining the market value of real estate.Methodology.The methodology of statistical analysis was used, namely, the method of correlation-regression analysis and the method of parallel intersections were applied for the mass appraisal of residential real estate in one of the districts of Dnipro city.Scientific novelty.The models of mass appraisal for taxation of the residential real estate wasdeveloped, based on the analysis of the influence of factors on its value, which was implemented in the form of the model and implemented in the Cathedral district of the city of Dnipro. Practical significance.Entering data on the value in the state register of real estate based on the results of a mass appraisal solves a number of important economic, managerial and legal problems, namely, it opens the way to the application of an advalorem taxation system for the fair assessment of taxes and payments to the budget, other mandatory payments,increases the stability of the banking system, which has repeatedly suffered from improper valuation of real estate collateral, provides financial accounting with data for determining the fair value during revaluation of assets, facilitates effective management decisions in business, ensures effective use of real estate in society, and can be used for another purpose in the event of an open access to this registry information in accordance with the experience of the leading countries of the world.Results.The models of mass appraisal of residential real estate for the purpose of taxation was developed and tested based on the use of the method of parallel intersections and the value criteria determined by the analysis. The obtained results of testing the methodology indicate that it allows to obtain logically understandable results, which can be obtained in a simpler way compared to the application of correlation-regression analysis, and can be introduced for practical use for taxation purposes as for various other purposes without any particular difficulties.