Оцінка земель на основі ринкових цін об’єктів нерухомості в україні: проблеми та шляхи їх вирішення

Abstract

UK: Постановка проблеми. В ході реформування земельних та майнових відносин, яке здійснюється в Україні з початку 1990-х років, земельні ділянки, споруди та будівлі набули статусу товару, беруть участь в економічному обігу, мають вартість та ціну. В той же час, чи не найважливішою передумовою запровадження в Україні масової оцінки нерухомості, що покликана стати базою для справедливого оподаткування земельних ділянок та іншого нерухомого майна, має стати систематичне збирання масових даних про ринкові ціни об’єктів нерухомості. Постійні зміни, доповнення та удосконалення нині діючої нормативної грошової оцінки земель не дають реальних змін методики оцінювання, адже ґрунтуються на нормативних показниках, тобто на неринковій базі оцінки. Цей підхід не дає позитивних результатів і в переважній більшості ми маємо спотворені показники оцінювання, в результаті чого виникає ситуація, коли в одних місцях ціна 1 м2 значно нижча ринкової (реальної) ціни, а в інших, навпаки, набагато вища ринкової ціни. Таким чином, перехід до використання грошової оцінки земель, яка базується на масових ринкових показниках (масової оцінки), дозволить позбавитися нормативних показників, запровадивши ринкову базу оцінки. Мета. Провести аналіз існуючого стану грошової оцінки земель в Україні, сформувати основні проблеми сучасної галузі оцінки земель та навести шляхи удосконалення та переходу до ринкової оцінки земель на основі широкого використання масових даних ринкових цін об’єктів нерухомості. Висновок. Проведений аналіз сучасного стану грошової оцінки земель показує значну відхиленість результатів оцінювання з ринковими цінами, що говорить про недосконалість існуючої методики нормативної грошової оцінки. Масова оцінка в короткостроковій перспективі може вирішити проблеми з достовірністю оціночних показників та удосконалити систему оподаткування земель.

RU: Постановка проблемы. В ходе реформирования земельных и имущественных отношений, осуществляющегося в Украине с начала 1990-х годов, земельные участки, сооружения и здания получили статус товара, участвуют в экономическом обороте, имеют стоимость и цену. В то же время, важнейшей предпосылкой внедрения в Украине массовой оценки недвижимости, которая призвана стать базой для справедливого налогообложения земельных участков и другого недвижимого имущества, должно стать систематическое накопление данных о рыночных ценах объектов недвижимости. Постоянные изменения, дополнения и усовершенствования действующей законодательной базы нормативной денежной оценки земель не дают реальных изменений методики оценки, потому что основываются на нормативных показателях и базируется на нерыночной основе. Эта методика не дает положительных результатов и в подавляющем большинстве искажает показатели оценки, в результате чего возникает ситуация, когда в одних местах стоимость по нормативной оценке 1 м2 земель значительно ниже рыночной цены, а в других, наоборот, намного выше. Таким образом, переход к использованию денежной оценки земель, которая базируется на массовых рыночных показателях (массовой оценки), позволит избавиться от нормативных показателей, введя рыночную базу оценки. Цель. Провести анализ существующего состояния денежной оценки земель в Украине, сформировать основные проблемы современной области оценки земель и показать пути совершенствования и перехода к рыночной оценке земель на основе широкого использования рыночных цен объектов недвижимости. Вывод. Проведенный анализ современного состояния денежной оценки земель показывает значительное отклонение результатов нормативной денежной оценки земельных участков с реальными рыночными ценами и свидетельствует о несовершенстве существующей методики нормативной денежной оценки. Массовая оценка в краткосрочной перспективе может решить проблемы обеспечения достоверности оценочных показателей и усовершенствовать систему налогообложения земель.

EN: Raising of problem. During the reform of land and property relations, has been carried out in Ukraine since the early 1990s, land plots and buildings received the status of goods, participate in economic turnover, have value and price. At the same time, not the most important prerequisite for the introduction in Ukraine of a mass valuation of real estate, which is intended to become a base for the fair taxation of land plots and other real estate, should be the systematic collection of mass data on the market prices of real estate. Constant changes, additions and improvements to the current normative monetary assessment of land do not give a real change in the methodology of assessment because it is based on regulatory indicators, there is a non-market based assessment. This approach does not give positive results and in the overwhelming majority we distort the evaluation indicators. As a result, there is a situation where in some places the price of a square meter is much lower than the market (real) price, while in others it is much higher than the actual price. Thus, the transition to the use of monetary land valuation, which is based on mass market indicators (mass valuation), will get rid of the regulatory indicators by introducing a market valuation base. Purpose. Conduct an analysis of the current state of monetary valuation of land in Ukraine, form the main problems of the modern land assessment area and guide the ways to improve and transition to market valuation of land based on widespread use of mass data on market prices of real estate. Conclusion. The analysis of the current state of the monetary valuation of land shows a significant deviation of the evaluation results with real market prices, indicating the imperfection of the existing method of normative monetary evaluation. Mass evaluation in the short term can solve the problems with the reliability of the estimates and improve the system of land taxation.